「家を買おうかな？」と思ったら、後悔しない為にまず読んでください

家族ができると家が手狭になったり毎月の家賃も高くなってきたりしますので家の購入を考える時期ですね。住環境は日々の生活に直結することですし、住居費は毎月の支出の大きなウェートを占めるので非常に重要です。

「賃貸か持ち家か」の答えは人によって変わります。一つの正解があるわけではないのですが、それぞれの特性を理解して自分の価値観やライフスタイルに合った住居を選ぶことが重要です。

私は投資情報を日々発信していますが、資産形成において固定費が重いと大きな足かせになります。
固定費の中で一番影響が大きいのが住居費です。

お金の心配を無くすには、住宅選びを間違えないことが非常に重要です。

ここでは持ち家、賃貸の議論をベースに住居選びについて様々な角度から検討していきます。

本記事を家の購入検討の入り口として読んでいただければ、その後の決断で大きく間違うことはありません。

詳細リンク記事も多いですが、必ず抑えておきたいポイントを詰め込みましたので是非一読ください。

目次はクリックで飛べますのでご活用ください。

住環境は人を幸福にも不幸にもする

まず抑えておきたいのは、住環境は非常に重要だということです。
あなたの生活に大きな影響を与えます。

①環境が人をつくる
②間違った家を買うと一生お金に困る

という２つの側面から重要性を説明します。

環境が人をつくる

環境が人に与える影響はとても大きいです。

人は環境によってポジティブにもネガティブにもなります。お金持ちにも貧乏にもなります。

経営コンサルタントの大前研一さんが「時間とムダの科学」という本で紹介していますが、
人間が変わる方法は三つしかありません。

①時間配分を変える
②住む場所を変える
③付き合う人を変える

住居というのは人を変える大きな力があります。

新しい環境に身を置くと今まで気づかなかったことにも気づきます。

周りの住人が毎日笑顔で挨拶をしていれば自分もするようになります。ランニングをしている人をよく見かけたら自分もやってみようかと思うようになるかもしれません。

住む場所があんたや家族に与える影響は非常に大きいです。

アメリカでは住む地域で年収が決まるというデータもあります。

住居を選ぶ際に間取りや価格、駅近、築年数などを気にする人が多いですが,

特に自分がよく知らない街はその街が自分にどのような影響を及ぼすのかも考えておく必要があります。

間違った家を買うと一生お金に困る

家を購入する方は家選びを間違えると一生お金に困ります。

脅すようで申し訳ないのですが、詳しくは後述しますが持ち家のほとんどは負債になってしまいます。

資産価値の低い家を買ってしまうとお金が出ていく一方で貯まりません。

固定費をあげると生活の自由度は減りますし、無理なローンを組むとローンが返せなくなったり
引っ越し時にいい値段で売れずに借金だけ残るという最悪の自体にもなりかねません。

人生１００年時代、ただでさえお金がたりない状況で住宅選びを間違うと金銭的にかなり厳しい状況になります。

逆に言うと住宅に関わるコストを上手にコントロールできるとお金が貯まりやすいともいえます。
家計や資産運用においても住宅コストは最重要事項です。

このように環境と金銭面の両面から住居を考えることが重要です。

住居費は年収の25%ほどが目安

住居選びでまず気をつけたいのが、毎月の支払いです。

持ち家であれ、賃貸であれ、住宅費は年収の20-25%ほどに程度に抑えておくのが理想です。

年収	家賃 年収の30%	家賃 年収の25%	家賃 年収の20%	受取月収 （ボーナス2ヶ月分x年2回支給）
300万円	7.5万円	6.3万円	5.0万円	約15万円
400万円	10.0万円	8.3万円	6.7万円	約20万円
500万円	12.5万円	10.4万円	8.3万円	約25万円
600万円	15.0万円	12.5万円	10.0万円	約30万円
700万円	17.5万円	14.6万円	11.7万円	約33万円
800万円	20.0万円	16.7万円	13.3万円	約38万円

家賃が年収の20%であれば毎月受け取る手取り収入の30%前後になりますので問題ありません。

年収の25%となると40%が家賃。

例えば400万円の年収ですと、毎月の手取りが20万円に対して家賃が8.3万円です。なんとかやっていけるレベルですが余裕はありません。独身の方であればもう少し家賃を絞ることも可能ですので、抑えた方が毎月の収支が楽になります。

年収の30%となると毎月の家計の50%を家賃が占めますのでおすすめしません。
日々の生活も苦しく、貯蓄に回す余裕もなくなるので将来の不安もふくらみます。
今住居費の比率が高い方は早めの見直しをおすすめします。

金銭的に豊かに暮らすには潤沢なキャッシュフローが鍵となります。
固定費は可能な限り下げるべきです。

特に持ち家の場合は後から変更が難しいです。

購入前にローンの額と期間は長期でみたときに無理のないレベルになっているかの確認が重要です。
１５年後例えば教育費がかかる期間でも問題ないか、２５年後収入が減った際にも大丈夫か？など今後変化するライフステージも念頭におく必要があります。

家を買うにしても、借りるにしても、住居の固定費を抑えることでお金の心配はかなり減ります。

それではここから持ち家、賃貸それぞれの特性についてみていきましょう。

持ち家VS賃貸

持ち家VS賃貸の議論は絶対的な正解はなく、人それぞれとなります。

重要なのはそれぞれのメリットとデメリットを理解して、どちらが自分のライフスタイルや価値観に合っているかを選ぶことです。

持ち家のメリット、デメリット

持ち家のメリットは所有欲を満たせたり、自分の自由にリノベーションができることです。

ローンを支払い終えれば、賃貸とは異なり家が残る安心感もあります。団体信用保険により債務者が亡くなった際にローンがゼロになりりますので、生命保険の節約をすることもできます。

デメリットは多額の借金と不自由さです。

見通しの甘い返済計画をするとローンが払えない、家を売っても借金だけが残るという悲惨な状況に陥ります。なんらかの理由で引っ越したくても気軽には動けません。賃貸に比べて所有のリスクが発生します。（災害、隣人、価値下落など）

賃貸のメリットとデメリット

賃貸のメリットは変化に柔軟に対応できる点です。
所有にまつわるリスクから開放されて、引っ越しも自由ですし、生活が苦しくなれば家賃の安いところに住み替えることで家計のコントロールもできます。

デメリットは一生家賃の支払いが続くことと、老後に住む家にこまる可能性があります。

リスクとメンテナンスの手間があっても自分の自由になる、自分の家が欲しい方、定住が確定している人は持ち家。

自由にリスクフリーに住居を選びたい人、引っ越しの可能性がある人は賃貸がおすすめです。

コスト比較

あくまで参考までなのですが、4250万円の持ち家と１２万円の賃貸の５０年間の費用比較がこちらです。

費用項目（万円）	賃貸 マンション	賃貸 戸建て	項目	持ち家 マンション	持ち家 戸建て
家賃	7,200	7200	住宅ローン	4250	4250
入居費用	180	180	利息	790	790
更新手数料	288	288	購入諸費用	212	212
引越し費用	100	100	住宅ローン減税	-290	-290
保険	25	75	固定資産税	750	750
管理費	600	–	修繕積立	900	720
駐車場	1,200	–	管理費	900	75
–	–	–	駐車場	1200	–
合計	9,593	7,843	合計	8,712	6,507

ここでは賃貸マンションが一番高く、持ち家の戸建てが一番安い試算となりました。

しかしこの手のシミュレーションは前提条件や金利、頭金などを少し変えるだけで全く異なる結果になりますので、盲信は禁物です。

重要なのはどんな費用項目があり、いくらくらいかかってくるかを知ることです。
項目と計算方法がわかれば自分でシミュレーションができます。

詳しい費用項目も含めた解説は「賃貸と持ち家の費用比較（戸建て、マンション：物件価格4000万円、賃貸12万/月）」を参照ください。

もし面倒な人はファイナンシャルプランナーにお金を払ってコンサルをうけるのもおすすめです。
無料コンサルなどは何かを売ろうとしてくるので、できれば相談にのることでお金を得ている有料のコンサルがよいです。

家賃はもったいない？

賃貸VS持ち家の議論でよく上がるのが「賃貸は家賃がもったいない」「持ち家はローン支払い後、家が資産として残る」ということです。

しかし、「家賃がもったいない」というのは一つの側面だけを切り取った主張であまり大した意味をもちません。

確かに賃貸の場合は永遠に家賃を払い続けるだけで家賃がもったいなく感じるかもしれません。
しかし、だからといって持ち家が有利かというとそうでもありません。

持ち家は賃貸に比べ物にならないリスクを背負います。
資産になればよいですが、ほとんどの家は負債。
ただの金食い虫になる可能性が高いです。

「家賃がもったいないから家を買ったほうが特ですよ」というのは家を売りたい人が使うセールス文句でしかありません。

詳しくは「賃貸は家賃がもったいない！持ち家は将来資産になる」ってホント？を参照ください。

家は残る

家は負債になりやすいと話すと、「資産にならなくても家は残る」「自分が住めば資産価値は関係ないじゃないか」と思う方がいるかもしれません。

確かに持ち家のメリットとして家が残ることは大きいです。賃貸の人は終の住処を考えておかないと路頭に迷う可能性があります。安心感が違います。

しかし自分が住んでいても購入した資産価値が低下していることに変わりはありません。含み損を抱えているか、損を確定しているかの違いです。

例えば3000万円で買った家が300万円になっていればあなたの財布から2700万円消えているのと同じ意味です。家を買わなければ他の資産（例えば株や債券など）を購入してもう少し豊かな暮らしが出来たかもしれません。

仮に何らかの事情で引っ越しが必要になった場合、貸し手や売り手がつかないリスクもあります。貸し手がいなくても固定資産税は払い続ける必要があります。10年、20年先の事など誰にも分かりません。

そして３５年のローンを払い終えてやっと手に入るのは築35年以上の家です。

３５年後の持ち家はメンテナンスにも手間がかかります。マンションの場合は維持修繕費やマンション内の空き住戸問題、管理費未納・滞納問題など、自分はちゃんとやっていても他人のせいで居住環境の維持が難しくなるような場合もあります。

こうして残った家にどれだけの価値を見出すかは人によります。

一生賃貸で大丈夫？

持ち家のリスクや資産価値については怪しいところもありますが、だからといって「賃貸の方がリスクも低いし自由だし絶対に賃貸！」と考えるのも少し危険です。

賃貸は確かに柔軟性がたかく所有のリスクから開放されますが、老後に家が借りにくくなるという大きなリスクがあります。

これから30年後の賃貸事情はどうなるかわかりませんが、現状高齢者の賃貸派ハードルが高く住みたくても貸してくれないという事態も起こっています。

そのため、老後のお金の心配も持ち家以上にでてきます。

現状６０歳を過ぎた世帯の９０％以上が持ち家です。
老後2000万円問題は持ち家を前提に伝えられている額です。

持ち家でも年金ぐらしは2000万円の貯蓄がないと難しいということです。
賃貸の場合には倍の4000万円、5000万円というお金が必要になってくる可能性があります。

持ち家VS賃貸まとめ

家を買う前に確認しよう

ここからは持ち家に気持ちが傾いている人向けに、家を買う前に知っておいてほしいこと、ポイントについて解説してきます。

大事な家選びを失敗しないためにも確認しておきましょう。

家を買う行為は割りに合わない不動産投資

家は人生で一番高い買い物です。そのためほとんどの人が銀行のローンを利用します。

ローンときくと響きがマイルドになりますが、要は借金です。
リスクが嫌いな日本人がとかくマイホーム購入で多額の借金をすることには躊躇がありません。

マイホーム購入は自分の年収の７倍、８倍の借金をしてレバレッジをかけた不動産投資です。自分が住むとなるとそんな感じはしない人が多いと思いますが、これはれっきとした不動産投資です。

もし価格が上がるのであればレバレッジをかけた分儲けも大きいですが、日本では住宅価格伸び悩んでいますのでほとんどの場合損をします。

こうなると家は資産でなく負債となります。
家を買う行為を投資の側面から見るとあまり合理的な行動とは言いかねます。

もちろん家の購入は損得だけではないので家を買うのが悪だといっているわけではないのですが、大きなお金が動くものですので金銭面を無視できないのも事実です。

まずは借金をして物件を買いに行くことを認識して、自分のできる範囲で価値の落ちにくい物件を買いに行くことをおすすめします。

マイホーム購入のポイント

マイホーム購入のポイントはいつもありますが、代表的なものは大きく５つのカテゴリーにわけれます。

①価値観・ライフスタイル

まず大切なことは自分の価値観やライフスタイルに合った家を選ぶことです。

家をどのように考えるかは人それぞれです。
家族の思い出の場所としたいと考える人もいますし、金銭的に特な住居を選ぶ方もいます。今後定住したいのか、引っ越ししたいのか。都市に住みたいのか、地方で暮らしたいのか。

今後自分や家族が歩みたいライフスタイルを描いた上でそれに一番マッチする物件を選びたいですね。

全てを満たすパーフェクトな家は中々ありませんが、自分が一番大事にしたい部分（例えば周辺環境や広さ、立地など）を満たしえていれば他のことはある程度目をつむっても満足できると思います。

②資産価値を考える

できるだけ価格が落ちない物件を選ぶといいです。

「住んでよし、貸してよし、売ってよし」がベストです。

自分の買おうとしてる物件と同条件の物件の賃貸とローン＋維持費の費用比較をすることで実際に貸したときに黒字になるか、当たりをつけられます。

詳しくは「マイホーム後悔しない為に家を買う際のポイント、注意点」を参照ください。

③ローン関連

ローンは毎月の支払いが年収の25%になるような水準に抑えておきたいですね。

物件を色々とみているとやはりよい物件に目が言って、予算オーバーのものに手をだしたくなり
銀行の融資がおりることもありますが、その後の生活が苦しくなります。

とてもとても大事なところですので、家の購入額は少し余裕を持つ水準にしておくことをおすすめします。

家を買う前にライフプランを一度ちゃんと作ってみることをおすすめします。

自分でExcelで使うのもいいですし、ファイナンシャルプランナーに数万円を支払って作成してもらうのもありです。（ファイナンシャルプランナーを使う際は無料よりは有料のサービスを選んでください。無料だと例えばその後保険商品を買わせるよう誘導するなどの思惑が入ってきます）

④場所

不動産は結局「場所」が一番重要だったりします。

住みやすさ、資産性両面からみても場所はとても大事です。

利便性、街の発展性、土地の安全性、生活環境など多面的にその場所、土地をみてきめることが重要です。

⑤建物

中古案件は建物のチェックも大切です。
なかなか素人には難しいところもありますので、耐震診断やホームインスペクターという診断士にお願いして建物の状態をチェックしてもらうことも可能です。

住宅ローンの銀行の選び方

住宅ローンは下記の３つのポイントに気をつけたいです。

・金利と金利のタイプ
・保証の内容
・諸費用

金利タイプを選ぶ

まずは金利タイプを選びましょう。

変動型の方が見た目の金利が安いので安く感じますが、もし今後金利があがると固定金利よりも高くつくこともあります。

金利タイプを選ぶポイントはどれだけリスクをとれるかです。

リスクを最小限に留めたいのであれば全期間固定型。
リスクをとって今後の低金利にかけるのであれば変動型。
その間が期間固定型です。

ちなみに金利が低ければ低いとよい感じもしますが、低金利下では住宅価格は上がる傾向にあります。

金利が安いのでみんな住宅を買うので需要が高まり住宅価格が高くなります。
低金利下の住宅選びは物件価格が必要以上に上がっていないかも注意したいところです。

保証の内容

住宅ローンをくむと団体信用生命保険への加入が必須になります。

団体信用保険とはローン契約者が亡くなったり重度の障害で返済ができなくなった場合に残りのローンを払わなくて良い生命保険の一種です。

銀行によっては、無料で８大疾病保障やがんになったときにローンの残債が半分になる特約が入っていたりします。もしくはこれらの特約を0.1%金利上乗せする銀行もあります。

まずは団体信用保険の基本となる保障内容を確認。特約は無料で付与されるのか金利の上乗せがあるのか、どこまでの範囲で適用されるかなど、自分にとっての必要性とともに確認しておくとこをおすすめします。

持病がある人向けに加入条件がゆるめのワイド団体信用保険というものもありますので、健康状態に不安がある人はこちらも確認しておくと安心です。

諸費用の確認

住宅ローンを組む際には保証料、事務手数料、印紙税、土地建物の登記費用などの諸費用がかかります。
特に保証料は手数料の中では高額になるので比較検討をしたいところです。
金額は借入額の0.2％となるのが一般的ですが、金融機関によって異なります。

変動金利型を考えている人は、金利タイプを変える際の変更手数料や、繰り上げ返済手数料もチェックｓいておきましょう。この手数料も金融機関によって異なります。

複数の銀行の金利、条件を比べよう

実際の融資の金利はあなたの信用度や頭金の額などによって変わります。
銀行に話をするのは１社決め打ちでなく、３社くらいは実際に見積もりをとって比較をすることをおすすめします。

モゲチェックというネット完結の住宅ローンの比較サービスがあり便利です。

無料でサービス提供していて、Webで簡単に仮審査結果を知ることができます。
金利タイプを決定したら一度モゲチェックでしておくと間違いが少ないです。

頭金の目安、フルローンもあり？

頭金の目安は、おおよそ１０〜２０％になります。

頭金を多く入れることでその後のローン支払いも楽になりますし、支払総額も減ります。

ただ家の購入にはその他初期費用もかかりますし、何か合った時の防衛資金も必要ですので無理に入れる必要はありません。生活費３〜６ヶ月分の現金は確保しておきたいです。

また変動金利0.5%ほどの超低金利時代においてはフルローンして手元資金は投資で増やすという方法も可能です。リスクはありますが、ある程度の投資の知識や経験がある人であればそこまで難しい話ではありません。

賃貸＋持ち家のハイブリッド型

最後に持ち家OR賃貸の極論でなく。
その中間のハイブリッド型を紹介して終わりたいと思います。

今後ライフスタイルも変化が激しくなりますので、こういったハイブリッド型も有効です。

①賃貸→50代で家を現金購入

５０代で子供が巣立ってから小さめのマンションを現金購入する方法です。

それまでは家族のサイズに合わせて賃貸で適宜住み替え。
家の広さ、教育環境等に合わせて住み替えができるので自由度が高いです。

最後は住居の心配をなくす為、住宅を現金購入します。（ローンは使えませんので）

②2LDKのマンション購入→賃貸→５０代で2LDKにもどる

若いうちに利便性の高い築浅のマンションを買ってしまいます。

その後家族ができて手狭になってきたら貸し出して、大きめの家に賃貸暮らし。
子供が巣立ったらもとのマンションに戻ります。

貸し出した際に家賃が毎月のローンや諸費用を上回って黒字になる必要がありますが、うまくいくと不動産投資による収入を得ながら老後の家も確保できます。

読んでおきたい本

家を買うにあたり最低限の不動産の知識をつけておくことが必要です。
業者のいうがままに購入をさせられるとどんどん割高な買い物になります。

知識武装のために役立つおすすめの本をご紹介します。

まとめ

いかがだったでしょうか？

網羅的な記事になったので、あまりそれぞれ深堀りはできていませんが、リンク記事等も確認いただき家の購入に関する理解を深めていただければと思います。

お金や不動産のことは誰にでも必ず必要な知識なのに誰も教えてくれません。
自分で情報をとりにいって是非素敵な家さがしをされてください。

本記事が少しでもあなたの家探しの役に立てればうれしいです。

それでは、また👋