投資において最重要キーワードと言ってもいいのが「 利回り 」です。
利回りを正しく理解して、計算することで、資産を上手に増やせるか逆に減らしてしまうかが決まると言っても過言ではありません。
ここでは資産運用、投資の初心者向けに利回りについて詳しく解説していきます。
・利回りの意味が分かる
・利回り（実質利回りと実質利回り）の計算の仕方
・投資の際に利回りを確認する際の注意点
・ファイナンシャルリテラリーが上がります。
利回りって何？
利回りとは、投資した金額に対して１年でいくら利益が出たかその割合を示す数値です。
具体的には下記の計算式で計算できます。
利益とは投資で得た儲けです。
投資元本とは投資したお金です。
利回りは通常１年で計算しますので、運用年数で割ります。
仮に100万円投資して2年間運用した際に利益が総額20万円だったら利回りは10%となります。
2つの利益：キャピタルゲインとインカムゲイン
計算式に出てくる利益ですが、実はこの利益、投資で得られる利益には２種類あります。
キャピタルゲインとインカムゲインです。
キャピタルゲインは安く買って高く売ることで得る売買益のこと。
インカムゲインは配当金など商品を保有している期間中受け取れる分配金のことです。
こちらは不動産投資の例です。
株式投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインの解説はこちらの記事も参照ください。
そして、ややこしいことに商品によって「利回り」と言ったときに
インカムゲインだけ計算する場合と、インカムゲインとキャピタルゲインを合算した利益で計算する場合があります。
具体的には、株式投資でいう「利回り」とはインカムゲインとキャピタルゲインを合算した利回りを言います。不動産投資においては、インカムゲイン（家賃収入）のみを計算して「利回り」と言います。
例えば株式投資の場合、
100万円で株を購入し、それを3年間運用した結果トータルで30万円の配当金（インカムゲイン）を受け取り、最終的に130万円で売却（キャピタルゲイン）できたとします。
この場合、元本100万円が、3年間で160万円（配当の30万円と売却益の30万円）を生んだことになります。
1年あたり20万円の利益が出ているので、年利回りは20%となります。
もしインカムゲインだけを考慮してキャピタルゲインを無視すると利回りは10%となります。
ですので一口に利回りと言ってもそれが全ての利益を計算に入れているのか、いないのかの確認は必要です。
例えば不動産投資の利回りで7%出ていても、売却の際に価格が1/4になり、これまでの利益が吹き飛ぶのであれば結果損ですので投資しない方がマシだったとなります。
表面利回りと実質利回り
先程は利益の話しをしましたが、コストにも同様の考え方ができます。
利回りには表面利回りと実質利回りがあります。
違いは経費を計算に入れるかどうかです。
表面利回りは経費を計算に入れません。
実質利回りは経費を計算に入れます。
結果表面利回りの方が数字としては見かけが良くなります。
通常使われる利回りは表面利回りです。
なぜなら経費は一概にいくらと言えないからです。
例えば株であれば売買手数料などが経費になりますが、100万円分の株を１回で買うのと10回に買うのでは経費が異なります。
不動産投資ではローンをいくらで借りるかで経費はかなり変わります。
ただ、大事なのは間違いなく実質利回りです。
全ての経費を盛り込んだ上で、自分が求める利回りが出ているかの確認が最重要です。
不動産投資などで顕著ですが、販売側は見かけがいい表面利回りを使ってセールスをしてきます。
それを鵜呑みにしていると、利回りは9％だと思って買ったのに、実質利回りは 3%などとなりかねません。
利益が出ていれば良いですが、不動産投資はローンの金利など経費の額が大きいので赤字になることもあります。
ですので投資の際は期待できる利益と共に経費をしっかりと把握しておく必要があります。
- 不動産投資：維持管理費、火災保険保険料、固定資産税など
- 投資信託 ：販売手数料、信託報酬、信託財産保留額、税金など
- 株式投資 ：売買手数料、税金
- FX : スプレッド
各種金融商品の利回り
では世の中の金融商品を買うことでどのくらいの利回りが期待できるのでしょうか？
利回りは投資のやり方次第なのでなんとも言えませんが、下記何となくのイメージを図解しました。
高い利回りが期待できる商品はその分リスクも高くなるので、マイナスになる可能性もあります。
ただイメージとしては年２−３%までローリスク、5%以上はミドル〜ハイリスク、7%以上はハイリスク。10%超えはかなりのハイリスクとなります。
個別商品によってパフォーマンスには開きがあるのであくまで参考程度に捉えていただければと思います。要するに素人が投資をしたからといって10%も20%も儲かることはほぼないということです。
初心者がまず目指すべき利回りは？
全くの投資初心者であれば個人的にはまず4〜5%くらいを目指すのが良いと思います。
4〜5%であればそこまで大きなリスクを取らなくとも実現できると思います。
具体的にはリスクの低い債権や分散投資ができるETFを組み合わせれば達成可能だと思います。
ETFについてはこちらの記事を参照ください。
投資に慣れてくれば5 〜 7% を目指すのがいいですね。
たった7%と思う人もいるかもしれませんが、複利の力を使うと5%、7%でも資産を十分増やしていけます。
7％以上はリスクをとって投資に結構時間を使っていく必要ができてきます。適当にやっていて達成できる水準ではありません。
ただリスクは高いのですがある程度の投資スキルがあればまだ管理できる範囲だと思います。
10%以上はかなりハイリスクです。
例えば株式投資の世界ではプロでも市場平均（株式市場にある各銘柄の値上がり幅の平均）を超える利回りを継続的に実現できるのは２割と言われています。
アメリカ株の過去の市場平均はおよそ７％です。リスクの高い株式投資でも7%以上を継続的に出し続けるのはプロでも難しいのです。
何となく投資で期待できるリターンのイメージ掴めたでしょうか？
もし、あまりにも利回りの高い商品を勧められたら注意してください。
詐欺の可能性が高いです。
まとめ
・投資する際の利回りの計算の際にはキャピタルゲインとインカムゲインをどちらも入れて、必要経費を全て入れた実質利回りを確認しよう
・一般的に言われる「利回り」とは
株式投資：キャピタルゲインとインカムゲインの総額計算した表面利回り
不動産投資：インカムゲインのみを利益として計算した表面利回り
・見掛け倒しの利回りに気をつけよう！
いかがだったでしょうか？
利回りについて理解が深まっていたらとても嬉しいです。
お金はどんどん回すことで大きくなります。
自分生活や価値観にあった利回りでお金を上手に増やしたいですね。
ここまで読んで頂きありがとうございます。
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