シンガポールREIT急落!大丈夫?今は投資すべき?

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投資初心者
投資初心者

シンガポールのリートの価格が下がっているけど大丈夫かな?

シンガポールリートに興味あるけど、今投資すべき?

こういった疑問に答えていきます。

シンガポールREITの価格下落が気になる人、これからシンガポールREITに投資を考えている人は是非参考にしてみてください。

本記事の内容

・シンガポールREITの現状
・シンガポールREIT下落の理由
・シンガポールREIT今後の見通し
・シンガポールREITの重要指標
・おすすめシンガポールREIT

著者;ぽちゃ

シンガポール在住サラリーマン投資家。運用額4,000万円、年間受取配当70万円。
2018年配当の存在すら知らない状況から投資スタート。その後、投資の重要性を知り備忘録としてブログにて発信開始、最高月間4万PV。
2021年Youtube開始、2022年に「シンガポールでのお金の増やし方」を出版(レビュー★4.5)。
シンガポールの日系最大級メディアSingalifeにて継続的に投資セミナーに登壇中。

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シンガポールREITの現状 2024年6月時点

まずはシンガポールREITの現状を確認していきます。

上の過去5年のチャートをみてわかるように、シンガポールのREITはコロナ後に急落し、その後巻き返しはしましたが、コロナ前までの値にはもどせず、ずるずると全体的に価格下がってきている下落トレンドです。

Screenshot

シンガポールREITの全体(今回はLionーPhilipのETFの数字を使っています)での過去1年でのリターンは -6.65%、3年で-5.11%です。

2020年以降はリターンも低く苦しんでいます。

個別でいくつかの大手銘柄の過去3年のパフォーマンスをみると

  • C38U Capitaland Integrated  – 6.70% 
  • M44U Mapletree Logistics  – 36.32%
  • AJBU Keppel DC – 29.08%
  • S3Z Capitaland Ascendas  -7.53%

と、目も当てられない状況です。

私自身C38U,M44U,S3Zへ少なくない額、投資してますので、中々緊張感があります。汗

5年の平均価格の25%OFFで売られている状態。

Geoff Howie
Market Strategist, Singapore Exchange

今(2024年6月)のシンガポールREITの価格は25%のDiscountで売られている状態です。 

これを安いから買いだと考えるか、まだ下がるから売りもしくは静観だと考えるかは人によるでしょう。

価格が下がっているため配当は上がっています。

配当利回りは全体で6.04%ほど。

先ほどあげた個別銘柄をみると

  • C38U Capitaland Integrated  5.54% 
  • M44U Mapletree Logistics  6.75%
  • AJBU Keppel DC 5.27%
  • S3Z Capitaland Ascendas  3.55%

全体的に非常に高い配当利回りとなっています。

ちなみに配当利回りと価格はシーソーの関係になりますので、配当が高いからといって超高配当銘柄を購入すると価値の低い銘柄を購入することになりますので注意が必要です。

シンガポールREIT価格下落の要因

singapore

シンガポールREITの価格が下落している要因は「金利」です。

コロナ後、アメリカは経済を動かすため金利を下げお金をばら撒きました。そしてその反動で起こるインフレを抑え込むなめ今度は歴史的にも類を見ないスピードで急激に金利を上昇。

Screenshot

現在アメリカの金利は5.5%で張り付いています。

基本的に金利があがるとREITには財務的なプレッシャーがかかります。

金利上昇がREITに及ぼす影響

・ファイナンシングコスト(資金借り入れコスト)の上昇。
 REITは借金をして物件を購入しているため金利があがるとコストがあがり収益を圧迫する。

・光熱費もインフレにともない上昇。
 ビルや建物を運営するコストも上がるが家賃への急な転換がしにくい。

・債権など他のアセットの利回り上昇により相対的な魅力低下。
 わざわざREITに投資しなくても高い利回りを他の商品で得られる。

運営や借り入れコストが上がると収益が下がり配当が減る(減配)可能性が出てきます。

REITに投資をしている目的は「長期的に高い配当が望める」というものが多いため、減配はREITの評価に直接影響して売りに出される要因となります。するとさらに価格が下がるという悪循環となります。

また現在SGDがUSDに対して高くなってきているのも懸念として上がっています。SGDが高くなると海外投資かからみてコストが高くなるので魅力が減ります。

一方で私のように最終的には円でEXITを考えいてる人間にとってはSGDが高い(というか円がとても安い)状況はチャンスでもあります。

シンガポールREITの今後の動向

すでに説明した通り、現在のREIT安の要因は「金利」です。理由がはっきりしているのである意味扱いやすいです。

注視すべきはアメリカの政策金利です。

コロナ後の金融緩和から始まり、現在進行系のインフレを抑えるための利上げもピークを達しているます。

シンガポールREITの2024年の後半はこれまでより良くなると見ている。

金利はすでにピークで今後下がるというのが市場のコンセンサスで、現在のバリエーションは魅力的。

Calvin Goh
Portfolio Mangaer, Real Estate Asian Equities
Lion Global Investors

アメリカのCPI推移

アメリカのCPI(消費者物価指数)は2024年から落ち着いています。

それでも3%を超える水準と力強さがありますが、、インフレ懸念も一服しています。

https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/fomcprojtabl20240320.htm

2024年3月のFOMCのParticipants Accessmentでも2024年は4.25%~ 5%の間への利下げがマジョリティです。

どのタイミングで利下げとなるかはわかりませんが、今後段階的に利下げフェーズに入っていくというのが市場のコンセンサスです。

予想通り金利が下がってくれば、シンガポールREITには追い風ですので、現在Discountで売られている分の価格を戻すことは十分に考えられます。

一方、金利がなかなか下がらないとなると借り入れコストが下がらないことによる利益減の懸念が膨らみます。

金利についていまいちピンとこない方は以下の記事や動画を参照ください。金利がわかると投資脳がぐっと鍛えられます。

シンガポールREITへ投資すべきか?

考えている男の画像

以上を踏まえた上でシンガポールREITに投資すべきかどうかですが、

個人的にはシンガポール在住で非課税取引できる方で配当収入を狙いたい人は投資してもよいタイミングと感じます。現在がボトムかどうかわかりませんが、外部要因による環境が悪いのは確かですので割安と捉えられます。

ただし投資する際は優良銘柄に限ります。シンガポールREITの中でもパフォーマンスはまちまちですので、ちゃんと長期的に成長しているREITを選ぶ必要があります。

私も含めてすでにREITを持っている人は優良銘柄であれば我慢の時だと感じます。私は「安いかな」と感じていて多少買い増しを少ししていますが、価格はさがっていますので、リスクがあります。追加の投資は慎重に。

シンガポールREITを選ぶ際の重要指標

シンガポールREITを選ぶ際のはいくつかのポイントを確認して、粗悪なものを避けて優良銘柄を購入してください。

シンガポールREITを選ぶ際のポイント

・ カテゴリーとポートフォリオの確認
・ 時価総額 (SGD 1 Billion以上 (約800億円以上))
・ 売上と利益が伸びているか 
・ 物件利回り( 4 〜 8% )
・ 配当利回り(5%程度)
・ ギアリング比率 (40%以下)

・ PBR ( 0.8 ~ 1.5 )
・ 値動き

売上と利益、配当が長期に渡って伸びているか。借金をしすぎていないか(ギアリング比率40%以下で確認可能)、この状況下で割高でないか(PBRを確認)などをみていくと良い銘柄は自ずと絞られてきます。

各重要指標の詳細は「シンガポールリートの選び方・分析方法 8つのチェックポイント」を参照ください。

おすすめのシンガポールREIT

シンガポールのビル群

最後に金融のプロフェッショナルが推薦している銘柄やセクターをご紹介します。

https://www.lionglobalinvestors.com/en/index.html
Lion Global Investorsおすすめ銘柄、セクター
  • データセンター(Aiや通信の増加で構造的な需要が望める)
  • ロジスティックス(e commerceなどで需要拡大がみこめる)
  • 商業施設(生活必需で景気に左右されない強い需要がある)
  • 市場をみたときに構造的な需要があること、そして継続的な配当が信頼できる銘柄。

https://rhbgroup.com.sg/
RHB Singaporeおすすめ銘柄、セクター
  • オフィス(グレードAビルへの需要あり、空室率低下。)
  • インダストリアル系
  • ホスピタリティ(観光需要が戻ってきた。今後も期待。)
  • 商業施設にはニュートラルな姿勢
  • Defensiveに投資をしたいなら海外不動産があまり入っていないシンガポール不動産を中心にした投資がベター。
PhilipCapital: Singapore REITs Monthly: May24
Philip Capitalおすすめ銘柄、セクター
  • 上記銘柄
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