シンガポールリートの選び方・分析方法 8つのチェックポイント

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リート買いたいくん
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シンガポールのリートに投資をしたけど、どうやって選べばいいの?
どのあたりを見て選べばいいのか、選定ポイントを知りたい。

ここでは主にシンガポール在住の方向けに

シンガポールリートの選ぶにあたり確認しておきたい8つのチェックポイントについて解説します。

各リートの分析方法、参考となる指標について理解が深まりますので、是非リート選定の参考としてみてください。

シンガポールリートの選び方・分析方法 8つのチェックポイント


早速シンガポールリート選定の際の8つのポイントですが、下記のようになります。

( )内の数値は私が考える投資対象ラインの参考値です。

・ カテゴリーとポートフォリオの確認
・ 時価総額 (SGD 1 Billion以上 (約800億円以上))
・ 売上と利益が伸びているか 
・ 物件利回り( 4 〜 8% )
・ 配当利回り(5%程度)
・ ギアリング比率 (40%以下)

・ PBR ( 0.8 ~ 1.5 )
・ 値動き


それでは一つずつ解説していきます。

① カテゴリーとポートフォリオの確認

まずはどういった物件に投資をしているのかをみていきます。

・リートのカテゴリー
・物件のポートフォリオ
・分散されているか

をざっとみていきます。

カテゴリー

シンガポールのリートは全部で約40銘柄あり、下記のようなカテゴリーに分かれています。
簡単な特性とともにご紹介します。

カテゴリー特性
オフィス系
(オフィスビル等)
景気に影響を受け、価格変動もそれなりにあり
立地重要
商業系
(ショッピングモール等)
 同上
ホスピタリティー系
(ホテル、リゾート等)
比較的安定しているが価格も上がりにくい
ヘルスケア系
(病院や老人ホーム)
 同上
物流系
(倉庫など)
比較的安定している
分散されているか確認すること
軽工業、産業系 同上
複合型複数のカテゴリーの物件をもつリート
その他

個々のリートによって株価推移は異なりますが、ざっくりのイメージとしては

株価上昇でのキャピタルゲインを多少狙うのであればオフィス、商業系。
ある程度安定を求めるならホスピタリティ、ヘルケア系。
上記の中間が物流系、産業系。


といった感じになります。

尚、カテゴリーを選ぶ際に仕事に関連のある業界や興味があるカテゴリーのリートに投資することのは肌感覚があったり勉強意欲が湧くのでおすすめです。

物件のポートフォリオ

各リートがどんな物件を取り扱っているか不動産のポートフォリオは各リートのウェブサイトで確認できます。
Capitaland Mall Trustをのポートフォリオを調べたいときは「 Capitaland Mall Trust 」でぐぐっってPortofolioページを見てみてください。
下記のような画面になります。

シンガポールリートの投資先は主にシンガポールの不動産ですが、海外物件 (インドネシア、中国、日本、ヨーロッパなど) を扱っているリートもあります

中国やインドネシアがポートフォリオに入ってくると配当も高くなる傾向にありますが、リスクも伴うことになります。

「シンガポールリートに投資していると思っていたのに、シンガポール外の不動産に投資していた!」ということにもなりかねないのでポートフォリオは確認しましょう。

十分、分散されているか


時価総額が大きなリートは大抵十分な分散投資がなされているので問題ないかと思いますが、物件数は多い方が安定します。

物件数のほかにも分散要因としてオフィス系とモール系など異なるカテゴリーを織り交ぜたリートや海外物件を盛り込んでいるリートもあります。これもリスク軽減となり得ます。

このあたりも各リートのポートフォリオで確認してみてください。

特に物流、産業系は一つの倉庫を一つの企業に貸している場合があります。
例えば倉庫を10個もっていてそのうちの1つの倉庫から企業が抜けてしまったら一時的に収入が減ってしまいます。一時的にリートの収入に10%のインパクトがあります。ただ、これが100個持っていれば1%の影響で済みます。

オフィスやモールは小分けして貸しているので一つのオフィスビルやモール内でもすでに分散がされていますが、物流系は物件内での分散率は低めですので、確認しておいたほうがよいです。

② 時価総額  Market Cap


シンガポールリートの時価総額は約SGD 0.3 – 9Billion ( 240~7200億円 )です。

基本的に時価総額は大きいほうが価格が安定します

売買の取引数も増えますので需要と供給がちゃんと働くからです。
時価総額が小さいほうが値動きはあるかもしれませんが、リートは投資商品としてある程度安定していることが魅力の一つと思いますので時価総額は大きいほうがよいと考えます。

個人的な目安としてはSGD 1 Billion 以上 ( 約800億円 ) あれば十分かと思います。



下記は時価総額トップ10リートです。

データソース:Seedly

各リートの時価総額の確認はSeedlyというサイトに一覧があり便利です。

③ 売上と利益 Revenue & NPI

シンガポールのリートは長期保有される方が多いと思います。

売上や利益が安定的に伸びているかも確認したいポイントです。

株のように製品やサービスを販売しているわけではないので、売上の伸びは、物件の購入、買収によって伸びていきます。過去3〜5年ほどをみて売上が増えているか、収益性に問題ないかを確認しましょう。

売上や利益のデータは各リートのホームページで確認できますが、Yahoo Finance (Singapore)やMorning Star Singapore のサイトも活用すると便利です。

過去3年のデータはYahoo Financeで簡単に確認可能です。

Morning Starは過去10年のデータ一覧が見れて便利です。ただ数字が実際の数字と少しずれているので(期がずれているのか?)、まずはYahoo Financeでの確認で良いかと思います。Morning Starはこれまでの流れを知るには有用です。

因みに売上はRevenueと表記されます。

利益は通常営業利益を見ており、これはNPI ( Net Property Income )とシンガポールでは呼ばれています。物件の家賃収入から必要費用を抜いた額です。
アメリカのサイトですと、これがGross ProfitやOperating Incomeと表記されたりします。

全て同じことを指しています。

Yahoo Financeで過去3年の売上データを見る方法

Yahoo Finance (SG)のサイトにいく

②一番上のサーチボックスにリートの名前かティッカーを入れて検索

③Financialsのタブをクリック

④過去3〜4年のデータが表示される

Morningstar で過去10年の売上データを見る方法

① Morningstar Singaporeのサイトにいく

②左上のボックスにリートの名前かティッカーを入れて検索

③key Ratioのタブをクリック

④Full Key Ratio Dataをクリック

⑤過去の売上と利益のデータが表示される

④ 物件利回り Property Yield

物件の利回りは非常に重要です。

リートは不動産投資ですので、それぞれの物件の利回りが収益性を決めます。

個人で例えばマンション投資をする際に利回りを気にしますよね?それと同じです。

個人的な目安は4〜8%ほどですが、一概には言えないところもあります。

なぜなら利回りはカテゴリーによって特性があるからです。例えばオフィス系は一般的に物件の利回りは低めです。しかしだからと言ってオフィス系が悪いかというとそういうわけではありません。

ですので使い方としては、例えば同じカテゴリーの似たリートがあった際に物件利回りを比較して、より良いリートを選ぶといった使い方が良いです。

物件利回りはFifth Person というサイトで簡単に調べることができます。

ソース:Fifthperson

⑤ 配当金 


リートの旨味は配当にあります。

配当が高い株やリートが必ずしも良いとは限りませんが、リートの投資対象は不動産です。
キャピタルゲインもありますが、どちらかというとインカムゲインを狙う商品ですので配当は大事です。

配当は購入前に確認して納得の上で購入しましょう。
シンガポールのリートは3 ~ 6%くらいのものが多いです。
(日本のリートですと3%前後が主)

個人的に狙いたいのは5%以上です。

各リートの配当はSeedly のサイトで一覧で確認できます。
(Fifthpersonでも確認できますが、少し数値が上ぶれしている気がするのでSeedlyを見ています。実際の投資の前には実際の配当額DPU(distribution per unit)を確認されることをお勧めします)

⑥ ギアリング比率 Gearing Ratio

ギアリング比率はどれだけ借金をして(レバレッジをかけて)経営しているかの指標です。

レバレッジ比率、債権比率と呼ばれたりもします。LVT(Loan to Value)も類似指標です。

個人的にはギアリング率は40%以下が良いと思います。

ギアリング率40%とは、例えば 1 Million SGDの家を買うのに、自己資金 600K SGDと銀行からの借り入れ400K SGDという状況です。

リートはリートを発行することでお金を集める他に銀行から借り入れをしています。銀行の借り入れが大きければ大きいほど、金利の支払いも大きくなりますし何かあったときにお金がなくなり首が回らなくなる恐れがあります。

特にリートには利益の90%以上を配当として支払わなければいけない90%ルールがあります。

ですので、利益を内部留保できません。構造的にキャッシュが手元に残りにくい仕組みになっています。

リートがうまくいかなくなる典型はこのキャッシュフロー問題にあります。

もちろん90%ルールがある方こその高配当が実現できているので、それは恩恵として受け取れば良いのですが、ギアリング率には注意をしておきたいです。

シンガポールのリートはギアリング率の上限が45%と規定で決まっています。
ですので過度の借金体制にはなり得ません。これは安心です。

ただ上限マックスの45%まで借り入れているよりは40%以下くらいの方が個人的には安心ができます。

ギアリング率もSeedly のサイトで一覧で確認できます。

⑦ PBR

PBRとは Price to Book Ratio 、日本語で「 株価純資産倍率 」です。

リートの価格が純資産(1ユニットあたり)の何倍かを計算することで、現在のリート価格が割安かどうかを見るのに使えます。

詳しくは ↓ こちらの記事をどうぞ 

細かい説明を省くとPBRは 1 だとフェアバリュー適正価格、1以上だと割高、1以下だと割安と判断されます。

しかしだからと言ってPBRが低ければ低いほど良いかというと、そうでもないのが難しいところです。

なぜなら割安だと判断しても実は収益性や成長性が悪く人気がないだけで、価格が上がらないどころかずっとじりじり下がっていく可能性もあるからです。

使い方としてはこれまでのチェックポイントで探した優良リートの価格推移をPBRとともに見ながら、良いタイミング(割安と考えれられるタイミング)で購入するといった感じです。

ただできれば1.3 以下くらいで買いたいなあと個人的には思います


Seedly のサイトで一覧で確認できます。

⑧ 過去の値動き


ここでは時価総額10位までのリートの株価5年の推移を紹介します。
過去の話ですで未来のことはわかりませんが、私は参考にしています。


まずは過去1年の株価推移(2018/10-2019/10)

データソース:Yahoo Finance

一番伸びているのはMapletree Commercialで43%
伸び悩んだのがSuntecとKeppelで6-8%となっています。




こちらは過去5年の株価推移(2014/10-2019/10)

データソース:Yahoo Finance

一番伸びているのはMapeletree CommercialとMapletree Logisticsで70%以上
伸び悩みは1年データと同じくSuntecとKeppelで2%ちょっと。
Ascottもあまり振るわず17%


配当は横並び間が多少ありますが、株価の推移にはかなりの開きがあります。
安定的に伸びているものを買いたいですね。

おまけ


リートは不動産投資ですので、具体的にどんな不動産を持っているのか確認するとイメージが湧くと思います。

前述の通り各物件の収益性は各リートのウェブサイトを確認できますが、私はオフィスやモールであれば自分で行ってみて雰囲気やどんなテナントが入っているかなどを確認することをお勧めします。

シンガポールは狭い国ですのでオフィス系やモール系であれば知っている物件が多いと思います。

愛着のある物件がポートフォリオに入っているリートを選ぶというのもよいと思います。

愛着があれば変化にも気づきますので。


まとめ


いかがだったでしょうか?

私はシンガポールに来ていざリートに投資しようと思った際「何を買ってよいか」「どういったところをみればよいのか」と結構迷いました。

この情報が少しでもシンガポールのリート選定の参考になればとてもうれしいです。

尚、上記を考慮したおすすめリートも別記事で紹介していますので、こちらどうぞ。



時価総額TOP10銘柄はパフォーマンスに開きはあるものの、どれも右肩上がり。配当も高いので、どんどん配当をもらって再投資、資産を増やしたいですね!

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